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夫妇办理贷款抵押未成年女儿名下房产,是否具有法律效力?
【房客家装网】 时间:2017-08-13 来源:法邦网 【收藏本页
夫妇因资金紧张,将未成年女儿名下房产抵押
2015年3月,因资金紧张,李某、过某夫妇为李某作为投资人的个人独资企业A厂向B银行办理2年期经营性贷款。李某、过某夫妇为该笔贷款提供连带责任保证,同时以两人年仅10岁的女儿李某某名义与B银行签订了贷款抵押担保合同,以李某某名下房产进行抵押担保,并办理了抵押登记手续;而在办理抵押登记时,李某、过某夫妇向B银行及房产登记部门出具保证书,承诺借款用于A厂企业经营,经营利润部分用于李某某的生活支出。嗣后,B银行按约发放了贷款。贷款到期后,因经营不善,A厂无力偿还。
2017年4月,B银行诉至法院,要求:A厂偿还贷款;李某、过某夫妇就此承担连带保证责任;就拍卖、变卖李某某名下房产的所得行使优先受偿权。诉讼中,李某某辩称其对父母处分其房产并不知情,其父母无权为贷款抵押其名下房产,请求驳回B银行的相应诉请。
夫妇抵押未成年女儿名下房产,是否具有法律效力?
本案争议问题是:李某、过某夫妇办理贷款抵押未成年女儿名下房产的效力如何认定?
李某、过某夫妇作为未成年人李某某法定监护人理应审慎、为李某某利益最大化而处分其名下财产,却为充满不确定性和市场风险的经营活动抵押房产进行担保,不能认为系为李某某利益,处分无效。虽然案涉房产已经抵押登记,但设立上存有瑕疵,我国学界通说及物权法均否认物权行为无因性,B银行不得行使抵押权。
第一,监护人行使监护权应确保被监护人利益最大化(这是《儿童权利国际公约》所倡导,也是即将生效的民法总则对于我国监护制度作出的重要完善之一),否则不得处分被监护人的财产。企业市场经营活动存在内在的、不可预期的风险,难以确保必然、稳定的收益或利润,涉入其间,则使未成年人财产处于“风雨飘摇之中”,遭受难以挽回的损失。未成年人的核心利益在于身心健康成长、发展,其名下财产正是构筑良好成长环境的重要物质根基,故财产及收益应确保用于未成年人的生存、教育、医疗、培训等直接关联未成年人利益之处,处分财产亦应从财产增值、保值或风险最小化出发,如租赁、置换学区房等,方可谓以最有利未成年人利益原则处分其财产。
第二,物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。未成年人李某某的父母作为法定监护人,未能从最大限度保护未成年人利益原则出发处分其名下房产,损害了李某某利益,属于无权处分。同时,通过承诺书可知,B银行应明知抵押房产系经营借贷处分未成年人李某某名下房产,故不能认定为善意相对人。因此,李某某可以申请登记机关撤销设在其财产之上的抵押登记;在本案中,抵押登记属于无权处分行为,B银行不得行使抵押权,否则侵害了所有权人李某某的合法利益。

作者:重庆婚姻律师刘丽娜律师 
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